龙湖地王 风云再起

      四月伊始，以盛产地王著称的龙湖区域再度成为业界瞩目的焦点。继建业海马、正弘、亚新、永威、正商本土实力房企加冕夺冠之后，千亿房企、中国地产十强企业恒大以首个外来房企的身份大手笔加盟“龙湖地王俱乐部”。
      房企不吝重金扎堆龙湖原因几何？直追北上广的地价会否让龙湖各地王项目只是“看起来很美”？强强对决、高手过招之中，各项目在产品定位、规划设计、营销创新上各有哪些杀手锏？地王扎堆、大腕云集将为“天生富贵”的龙湖区域许下怎样的未来？
      随着越来越多重量级的房企大腕渐次加入，一部以“龙湖地王“为主题的中原地产大片风云启幕。
      地王频出
      辽阔的龙湖碧水荡漾，烟波浩渺；一片片待开发的土地升腾着生机与希望……阳春时节踏访郑东新区龙湖区域，明媚的阳光下春色如许，湖心岛上，首批封顶的60米高写字楼清晰可见，西南方向，区域首批开发地块或被贴有大幅宣传海报的围挡合围，或塔吊林立、机器轰鸣，呈现一派开发建设热潮。
      这片建设最为火热的区域，也是郑州颇为瞩目的地王项目聚集地。就在近日，郑东新区龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宅地竞拍，在激烈厮杀147轮后，最终被恒大地产收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价1.23万元/平方米，单价每亩2049.04万元，同时成为郑州“新总价”和“新单价”双料地王，这也是郑州地价首次突破2000万元/亩。
      尽管龙湖出现地王早已并非新闻，但作为龙湖区域首个外来房企斩获的地王，以“快推盘，高周转”模式著称的千亿房企恒大如此大手笔入局，还是引起业界不小的震动。
      正商地产副总裁张国强对此评论称：“龙湖区域新地王的出现，无疑为原本由本土开发商称雄争霸的地王聚集地注入一股新鲜‘血液’，输入了新的市场‘兴奋剂’。作为本土开发企业，我们对此倍感欢欣，备受鼓舞，备受激励。实际上，只要植根郑州，落地郑东，就不分本土、外来企业，所有在此开发的企业一同发力，共同托举龙湖区域的发展。”
      沿着龙湖地王之路回溯，2012年10月18日，郑东新区龙湖成功蓄水，既标志着龙湖区域建设的全面启动，也由此拉开了这一区域一波又一波的抢地浪潮。也是从2012年开始，龙湖开始频出地王，随后几年，郑东龙湖土地价格连创历史新高。而仅去年至今，龙湖区域已先后诞生了五个地王：正弘、永威、亚新、正商、恒大。
      “作为全国布局、排名前十的知名房企，龙湖新地王恒大此前在郑州开发的多为以高性价比为核心卖点的刚需项目或近郊度假型项目，此次大手笔摘得龙湖地王，既证明了恒大等全国性开发商对郑州地产市场的乐观预期，也表明未来将有越来越多的地产大鳄重点布局郑州等市场比较好的强二线城市，郑州本土房企将迎来与全国一线房企更为激烈的竞争。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析称。
      “作为房地产‘原料’供应地，土地市场历来被视为楼市‘晴雨表’。2016年开年以来，随着政策不断放松，郑州房地产市场一路升温，地王的频频出现，标志着房企对楼市信心的增强。”河南财经政法大学教授刘社说。
      璀璨龙湖
      从中原地产界领航者建业联手海马高调布局龙湖板块，到正弘、永威、亚新、正商等本土一线房企相继纷纷在此夺得地王，再到如今千亿房企恒大重磅入局，龙湖区域缘何成为本土及全国一线房企竞相追逐、志在必得的寸土寸金之地，甚至成为坊间闻名的“地王俱乐部”？
      业内人士称，稀缺的资源、高标准的规划、高端纯粹的发展定位让龙湖区域“一出生就自带光环”，万千宠爱集于一身。
      作为一个极度缺水的内陆城市，近乎奢侈的水域面积无疑是龙湖区域最大的亮点。龙湖区域规划面积约40平方公里，整个龙湖水域面积为5.6平方公里，蓄水量相当于两个半西湖，并且沿龙湖景观规划了9大公园，绿化面积高达420万平方米。自2012年开始注水后，这里已经成了一片水草丰美之地。
      按照规划，龙湖地区主要由三大功能区组成：龙湖北部和南部片区及村庄安置区主要以居住用地为主；副CBD区是由旅游设施、休闲娱乐设施和商业设施、高层复合式设施组成的休闲娱乐区；人工运河两侧以商业服务区为主。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”形。
      《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》的主要控制指标显示，龙湖北区内环北侧居住用地容积率控制在1.7以下，外环路两侧居住用地则控制在2.0~2.5，这也表明未来龙湖副CBD内地块的容积率较低，商务办公舒适度较高。
      “龙湖区域之所以地王频出，与这一区域金融服务、休闲娱乐和高档居住区的高端定位与规划有着密不可分的关系。”河南财经政法大学教授李晓峰认为，“龙湖区域的地王，更多的是资源的溢价。因为从住宅用地供应量上来看，40平方公里的总面积除去龙湖水域用地，湖心岛用地，森林公园、龙湖东运河公园等公园用地，道路及生态廊道用地，商务办公用地外，真正用于可开发的住宅用地已经屈指可数，这种土地的稀缺性、不可复制性，使得龙湖区域每推出住宅用地时，开发商往往挤破头竞争，也让区域地王纪录轮番被刷新。”
      “如果说郑东新区是盛放在中原大地上的城市花园，那么龙湖就是城市花园中最为璀璨的花王。从规划看，这一区域不仅定位于郑东新区金融集聚核心区，还是旅游、休闲、服务中心和以生态为特色的高端居住区，作为唯一由政府主导的生态商务区，将会有越来越多的世界500强和跨国公司区域总部入驻，资本环境十分优越；从生态来看，龙湖的生态绿化也非别处可比拟。”永威置业副总经理张晓征表示，“从一开始，这里的土地使用已经做了严格的规划，各项资源都非常稀缺，所以成为郑州市争夺最热的地区并不奇怪。龙湖区域寸土寸金，且土地不可复制，就像一个蛋糕，切掉一块就少一块，土地价格被不断拉高也实属正常。”
      作为龙湖区域目前唯一拥有商用、住宅两块土地、两个项目的房企，继龙湖壹号·总部中心之后，亚新集团又以地王之尊推出亚新茉莉公馆项目，两个项目相得益彰，对龙湖板块的独钟可见一斑。
      “龙湖板块的开发占尽了天时、地利、人和。”谈及众多房企青睐龙湖区域的原因，亚新集团东区公司总经理余清江从龙湖区域的开发建设方面阐明了自己的观点，“天时，即在郑东新区集十余年之功建成之后进行开发，也意味着龙湖区域站在了郑东新区的肩膀上，可以用立足未来的眼光进行规划、建设，这让它从一开始就成为焦点；地利，即地段拥有高端服务业定位的城市属性和休闲生态属性，这样自然生态与繁华商务兼具的，又属中心城区的城市板块非常罕见；人和，即经历了郑东新区十余年建设后的政府已经拥有了成熟的新区管理经验，而进入行业稳健期的房地产企业开发能力越来越成熟，这让龙湖区域从一开始的建设起点就相当高。”
      产品竞技
      据专家测算，按照龙湖最新地王恒大地块的楼面价，建成房子后，加上建安成本、配套成本、营销成本及其他财务成本，再加上各种税费，每平方米价格保守算来也有三四万元，直逼北上广。如此价格会否有足够的消费者埋单？对此，“地王”们似乎并不担心。
余清江说：“龙湖是河南的龙湖、中部崛起的排头兵，这里未来将拥有300多家金融企业，这里的住宅吸引着河南全省乃至中原经济区范围内的高端客户，以前去一线城市买房的人也可能选择在龙湖区域购房了，所以我们认为不能仅用郑州的消费力来衡量能否负担得起这样的价格，应放眼全省乃至全国、全球。各地市的购买力强劲自不待言，在外省特别是一线城市工作、经商的河南人，或者旅居海外的河南人，同样会返乡置业、寻根置业。”
      事实上，在郑东新区，一些低密度项目的二手房价格已经相当不菲，比如绿城百合、联盟新城的二手房的售价基本上都在2万元/平方米以上，即便如此，市场需求依然巨大。
      而对于逐鹿其间的房企而言，龙湖不仅是能够彰显其在郑州房地产行业中的“江湖地位”的名利场，也是王者与王者之间最激烈、最直接的产品竞技场。
      在张晓征看来，外界所担心的“依郑州消费水平能否负担得起龙湖地王项目价格”这一问题，更应该转化为“郑州的高端住宅能否值得这样的价格”。“和其他一线城市比较，郑州的地产开发水平还有很大提升的空间，不论是从地段、设计、施工质量还是产品本身来说，郑州缺少真正意义上的好产品。所以永威在运作上和院的时候，为了寻找最适宜这块土地的表达方式，不是复制自身以前的经验，而是邀请了李玮珉、庄镇光、吕永中、谭精忠、琚宾五位国际知名大师执笔，引入先进的建筑、空间、设计理念，进行产品创新，以期在龙湖这块珍稀的土地上给中原人带来国际一线的顶级住宅。“
      业内人士称，最好的地段吸引最优秀的企业，诞生最好的产品，也只有高于市场的产品，才能匹配龙湖的高格调规划，地价是项目定价时最基本的考虑因素，但决定最终项目市场价格的，还要看开发企业的实力和产品的品质。记者采访也了解到，目前在龙湖已经拿地的开发商都是以打造企业“代表作”为目标来运营手里的土地。
      以亚新茉莉公馆为例，项目邀请了世界著名设计单位澳大利亚柏涛建筑设计集团、加拿大奥雅景观设计集团、香港CCD设计院等合力打造。后期服务方面，亚新集团将龙湖项目的物业管理定位为高端物业服务，物业管理团队直接向集团总裁负责，从组织管理上保障高端产品服务的纯粹性。
      张国强接受记者采访时则表示，正商将以龙湖地王项目为试点，从龙湖区域的高端住宅定位全局出发，独家推出“四面宽”稀有产品设计（餐厅、客厅、卧室、厨房采光均居南设计），重点围绕“水”做文章，从建筑结构的高位集中透析高端人居的高品质生活习惯。后期服务方面将与全球五大行联手，引进国际一流物业服务标准，对高端居住者量身打造专属的高品质优质服务。
      “带头大哥”建业地产也对龙湖地王项目给予了极高的重视。董事长胡葆森甚至与海马集团董事长景柱联袂为建业海马九如府“代言”。去年11月8日，胡葆森邀请到了建业海马九如府的所有准业主举行“家宴·九如”，胡葆森说，建业的足球、幼儿园、学校、绿色基地、酒店、创业地产，海马的服务体系，这两个服务体系加在一起就是九如府的附加值，并表示将以九如府为起点，打造一个新的建业邻里关系平台，让业主与建业之间，业主与业主之间，发生更多次的商业交流。
      “强者竞争必将引领郑州房地产开发水平发生质变，快速提高。我认为龙湖项目的开发将成为郑州房地产行业产品升级换代的引擎。”余清江进一步分析认为，“省内标杆企业与全国标杆房企在龙湖区域同台竞争，产品能力和服务能力必将快速提升。这些项目都会有自己的独特之处，每家企业都会拿出自己的看家本领，甚至不惜代价地去追求完美，若非如此就对不起龙湖寸土寸金的土地。”
      未来可期
      记者近日实地探访看到，除了交通、绿化等基础设施建设外，龙湖湖心岛以及龙湖东南部住宅片区的建设也如火如荼，龙湖湖心岛首批6栋写字楼已经封顶，区域建设可谓日新月异。
      就在3月底，郑东新区举行重大项目集中开工仪式，龙湖区域共开工11个项目，其中，东港·龙湖费尔蒙酒店、郑州威斯汀酒店预计在2018年底竣工，作为第一批入住龙湖区域的酒店，它们将成为龙湖金融集聚区的重要配套设施，大大提升郑东新区的超高端商务接待能力。而按照今年初郑东新区提出“十三五”预期目标，“十三五”期间龙湖金融中心基本建成，龙湖区域实现龙湖蓄水到位、凤山植被成林，使龙湖生态公园万亩水面、千亩湿地成为东区重要的共生城市生态景观。
      基础设施快速推进的同时，地产项目也迎来了开发建设热潮。除了已经交房的普罗旺世龙之梦、写字楼项目龙湖壹号·总部中心，建业海马九如府、豫农金领九如意、正弘瓴筑、永威上和院、天语蓝城·兰园、正商善水上境、龙湖里等项目集中进入动工阶段，一个越来越璀璨的龙湖正在款步走来。
      “龙湖区域是河南上亿人共同仰慕的郑东新区高端居住名片，是省会郑州面向国际市场的新城市形象窗口，由政府主导的城市生态规划建设会让龙湖区域不仅‘看起来很美’，而且更加实用和具有国际范儿。”张国强毫不讳言自己对龙湖区域未来的美好期待，如果把郑州市作为中国经济腾飞的“龙头”的话，那么龙湖区域可美誉为这千年“龙眼”中熠熠生辉的“龙珠”。郑东新区龙湖区域匠心独具的市场魅力将为更多慕名而来的高端人群提供稀缺传世的天然生态乐园。他表示，地王扎推，将让龙湖形成实力房企相得益彰、相映生辉之势，市场秩序和行业标准必将升级完善，由“大腕”级房企精心推出的新的居住理念将催生龙湖区域新的高端生活方式，也将为“天生富贵”的龙湖区域赋予新的市场张力。
      张晓征则颇有感触地说：“以前龙湖区域被热炒，还被很多人认为只是一个概念，目前随着越来越多的开发商的涌入，这片区域的实际价值已经被市场认可。随着众多地产项目的开发运营，区域发展将进入一个更加成熟的阶段，成为郑州真正的高端居住核心。”
      “未来，龙湖对于郑州将如同西湖之于杭州，随着建设步伐的加速，生态环境极佳、规划建设高端的龙湖区域将如同藏身郑州主城区的一个5A级景区，生活在这里将既有世外桃源般的美景，又可享受交通、学校、医疗、商业等成熟的市政大配套，这里将是主城区改善型置业或终极置业的首选之地。”一直以来都力挺龙湖区域的刘社教授依然观点明确，“一个新区域的建设，需要政府和企业的共同努力，众多实力房企的加入无疑将会让龙湖区域更快、更美地展现在大家的面前。”